​

Le processus d'achat ou de vente d'un bien immobilier résidentiel peut varier considérablement d'un pays à l'autre, en fonction des cadres juridiques, des normes culturelles et des facteurs économiques. Dans cet article, nous allons explorer les différences entre les approches de la vente de biens immobiliers résidentiels en France et en Californie, en mettant en lumière leurs caractéristiques et pratiques distinctives.

​

1. Cadre juridique : En France, les transactions immobilières résidentielles sont régies par un système de droit civil. Le processus implique un notaire, qui agit en tant que tiers neutre et veille au respect de la législation tout au long de la transaction. Les notaires jouent un rôle crucial dans la rédaction et la vérification des contrats, la réalisation des recherches de propriété et le transfert de propriété.

Aux Etats Unis, les transactions immobilières sont régies par le droit commun, qui varie d'un État à l'autre. Alors que certains États exigent l'intervention d'avocats, d'autres s'appuient sur des agents tierces ou des sociétés de titres pour superviser les aspects juridiques. En Californie, ces sociétés s’appelles des « Escrow Company » le mot « escrow »  fait bien sûr froncer les sourcils des clients francophones, mais à ne pas confondre avec le mot français « escroc » car c’est bien entendu juste une coïncidence que les mots se ressemblent mais ils ont en fait une signification opposée entre les deux langues.

De plus, l'utilisation de formulaires et de contrats normalisés, tels que le Residential Purchase Agreement, est courante a Californie:

2.  Annonce et marketing : En France, les annonces immobilières sont principalement gérées par des agents immobiliers. Ces agents ont le monopole de la publication des annonces et les commercialisent via divers canaux, notamment les plateformes en ligne, les sites d'agence et les journaux locaux. Les visites de biens à vendre en « portes ouvertes » (Open House) sont moins courantes en France, les visites de propriétés étant généralement organisées uniquement sur rendez-vous.

Aux Etats Unis, les annonces immobilières sont principalement gérées par des agents immobiliers qui sont membres de la National Association of Realtors (NAR). Les agents publient leur annonce de mise en vente sur un site commun auquel tous les agents immobiliers ont accès, quel que soit l’agence avec laquelle ils sont affilies (MLS : Multiple Listing Service), ce qui leur permet de commercialiser largement les biens immobiliers a tous les agents qui sont membres du MLS local. Les visites peuvent se faire sur rendez-vous, comme en France mais ils ont aussi visitables lors des « open Houses » (porte ouverte) qui ont lieu en général le dimanche entre 11h et 14h. Ces ‘Open Houses’ sont un outil de marketing populaire aux Los Angeles, offrant aux acheteurs potentiels la possibilité d'explorer des propriétés sans avoir à prendre de rendez-vous individuel.

​

3. Négociation et processus d'offre : En France, le processus de négociation se déroule directement entre l'acheteur et le vendeur, facilité par leurs agents respectifs. Les offres sont généralement faites par écrit et incluent des conditions spécifiques, telles que des clauses de financement et des délais souhaités. Une fois une offre acceptée, un compromis de vente est signé, accompagné d'un dépôt de la part de l'acheteur. Cet accord est juridiquement contraignant et prévoit une période de rétractation pendant laquelle l'acheteur peut se retirer sans pénalité.

Aux Los Angeles, les négociations sont généralement médiées par l'agent de l'acheteur et l'agent du vendeur. Les acheteurs soumettent généralement des offres en utilisant des formulaires standardisés (Purchase Offer Agreement), qui détaillent le prix d'achat, les conditions suspensives et autres termes. En plus de l’offre elle-même, il est coutume d’envoyer avec l’offre un ou des relevés de compte de l’acheteur (Proof of Funds) indiquant la somme nécessaire disponible pour l’apport (entre 10% et 20% selon les cas) et aussi une lettre de banque ou d’un courtier en prêt immobilier (pre-approval letter) indiquant que l’acheteur et été pre-approuve pour un emprunt d’un montant correspondant au prix d’achat du prix (moins l’apport). Si l'offre est acceptée, un contrat d'achat est rédigé, détaillant les modalités et conditions. L'acheteur fournit souvent un acompte en signe d'engagement (3% du prix), qui pourra être remboursé en cas d’annulation du contrat, selon les termes des clauses des conditions suspensives (cancellation contingencies).

​

4. Financement et processus de prêt hypothécaire : En France, l'obtention d'un financement pour l'achat de biens immobiliers implique souvent l'obtention d'un prêt hypothécaire auprès d'une banque. La capacité financière de l'acheteur est évaluée de manière rigoureuse, et les prêteurs exigent généralement un acompte substantiel. Les prêts immobiliers français ont généralement des taux d'intérêt fixes et des durées plus longues par rapport aux Etats Unis.

Aux Californie, le financement hypothécaire est largement accessible, et de nombreuses institutions financières proposent une variété d'options de prêt. Les acheteurs doivent être pré-approuvés pour des prêts hypothécaires avant de faire une offre, ce qui leur permet de déterminer leur budget. Les exigences en matière d'acompte varient, mais peuvent être inférieures à celles de la France. Les prêts hypothécaires peuvent avoir des taux d'intérêt fixes ou ajustables, et les durées varient généralement de 15 à 30 ans.

Les Clauses Suspensives (Cancellation Contingencies) :
Une transaction immobilière en Californie pourra durer entre 10-15 jours si l’acheteur payera la totalité du montant du bien en « cash » c’est dire sans faire d’emprunt et pourra durer jusqu’à 30, 45 ou 60 jours si l’acheteur fera une demande de prêt.
Une fois l’offre acceptée, l’acheteur aura accès a plusieurs « portes de sortie »  (Cancellation Contingencies) durant la transaction qui qui lui permettrons d’annuler la vente et dans la majeur partie des cas de récupérer son déposit initial (3%).

​

Bien que l'objectif des ventes immobilières résidentielles reste le même en France et aux États-Unis, les processus et les cadres juridiques régissant ces transactions présentent des différences notables. De l'implication des notaires en France à l'influence des agents immobiliers aux États-Unis, il est essentiel de comprendre ces distinctions pour toute personne naviguant sur le marché immobilier dans l'un ou l'autre pays. En reconnaissant ces variations, les acheteurs et les vendeurs peuvent prendre des décisions éclairées et garantir une expérience plus fluide tout au long de leur parcours immobilier.

Afin de bien comprendre le processus d’achat (ou de vente) d’un bien immobilier en Californie, il est fortement conseille d’etre represente par son propre agent immobilier qui a ‘experience de travailler avec des clients francais ou francophones et qui pourra expliquer tous les details de la transaction immobilere.